El concepto de “dación en pago” es algo que lamentablemente
está en los medios de comunicación como consecuencia de que los deudores no
pueden hacer frente a sus deudas, y cuando éstas están garantizadas con
hipoteca sobre bienes, se ejecutan y se produce la pérdida del bien (normalmente
inmobiliario) por parte del deudor pasado a manos del acreedor.
El artículo 1175 del Código Civil, establece que “El
deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta
cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el
importe líquido de los bienes cedidos. Los convenios que sobre el efecto de la
cesión se celebren entre el deudor y sus acreedores se ajustarán a las
disposiciones del título XVII de este libro y a lo que establece la Ley de
Enjuiciamiento Civil”.
Por lo que, salvo pacto en contrario, la deuda se extingue
pero solamente con referencia al valor liquido de los bienes entregados, siendo
este un gran problema en los momentos actuales de muchas familias que ven como
pierden su vivienda y su deuda con el banco no queda saldada, por la disminución
en el valor líquido de los inmuebles.
Con independencia de este grave problema, que intenta ser
solucionado con las entidades de crédito en los momentos actuales, nosotros nos
vamos a detener en el aspecto contable de esta operación.
A este respecto, la
resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y
Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del
inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, indica lo siguiente:
1. Los bienes del inmovilizado cedidos en ejecución de una
garantía o la dación en pago o para pago de una deuda se darán de baja por su
valor en libros, circunstancia que originará la cancelación total o parcial,
según proceda, del correspondiente pasivo financiero y, en su caso, el
reconocimiento de un resultado.
2. A tal efecto, la diferencia entre el valor razonable del
inmovilizado y su valor en libros se calificará como un resultado de la explotación,
y la diferencia entre el valor del pasivo que se cancela y el valor razonable
del bien como un resultado financiero.
Veamos un caso práctico:
Una sociedad que tiene unos inmuebles por un valor contable
de 700.000 euros, se han adjudicado a la entidad de crédito que tenía una
hipoteca sobre ellos, en concreto se trataba de las deudas a largo plazo con
entidades financieras. Se le ha asignado un valor razonable de 600.000 euros y se ha efectuado
una dación en pago de la deuda que ascendía a 800.000 euros, IVA 21 % (inversión
del sujeto pasivo).
SOLUCIÓN:
Con respecto al IVA de la operación, se
produce la renuncia a la exención del IVA e inversión del sujeto pasivo. Art.
84.2 TRLIS.
|
“Las
entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre bienes
inmuebles, entendiéndose, asimismo, que se ejecuta la garantía cuando se
transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda
garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el
adquirente……"
|
Contablemente, se producen dos resultados, que deben ser
captados por la contabilidad:
1.
Resultado de explotación: Diferencia entre el
valor contable de los inmuebles (700.000 euros) menos el valor razonable de dichos bienes (600.000
euros). Pérdida por 100.000 euros.
2.
Resultado financiero: Diferencia entre el valor
de la deuda contraída (800.000 euros) y el valor razonable del bien entregado a
cambio de la deuda (600.000 euros). Positivo en 200.000 euros.
| 800.000 | Deudas con ent.de crédito | ||
| 100.000 | (65xx) Resultados de explotación | (21x) Inmovilizado | 700.000 |
| 700.000 - 600.000 | (76x) Resultado financiero | 200.000 | |
| 800.000 - 600.000 |
También puede verse un caso práctico siguiendo lo indicado en la consulta núm.2 del BOICAC núm. 94 de junio de 2013, pinchando aquí.
Espero que haya sido útil.
Gregorio Labatut Serer
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