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martes, 16 de agosto de 2016

La reserva de capitalización en el régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.


El articulo 48 y 49 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, se dedica al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.

Simplificando, se pueden acoger a este régimen especial las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido, cuando cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.

b) Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años.

Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.

¿Qué beneficios tiene el régimen?

Tendrá una bonificación del 85 por ciento la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan determinados requisitos.

La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.

La pregunta ahora es la siguiente: ¿pueden estas entidades beneficiarse de la reserva de capitalización?


El artículo 49.1 indica textualmente que “La bonificación prevista en este apartado resultará incompatible, en relación con las rentas bonificadas, con la reserva de capitalización prevista en el artículo 25 de esta Ley”.

Yo no me había planteado este tema, pero después de una pregunta que me hicieron en un curso, he intentado estudiarlo.

En primer lugar, no he visto en ningún sitio que alguien haya dado una contestación anterior, no quiero decir que no exista, sino que yo no la he visto.

 Por lo tanto, a pesar de que la bonificación del 85 por ciento es sobre la parte de cuota íntegra, y por lo tanto, no afecta a la base imponible, y a pesar de que el articulo 25 indica que “En ningún caso, el derecho a la reducción prevista en este apartado podrá superar el importe del 10 por ciento de la base imponible positiva del período impositivo previa a esta reducción, a la integración a que se refiere el apartado 12 del artículo 11 de esta Ley y a la compensación de bases imponibles negativas”, también el artículo 49.1 de la LIS establece la incompatibilidad de esta reserva para las sociedades que aplican el régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, respecto de las rentas bonificadas.

Después de todo esto, para poder aplicar el artículo 49.1 correctamente, en mi opinión, es necesario aplicar la reserva de capitalización sobre la Base imponible previa pero teniendo en cuenta el descuento de la parte bonificada, porque lo contrario no cumpliría con lo preceptuado en este último artículo.

Por ejemplo supongamos una sociedad que tributa por el régimen especial de entidades dedicada al arrendamiento de vivienda, donde los ingresos por arrendamiento de viviendas asciende a 200.000 euros, Los gastos generales imputables importan 100.000 euros.

¿Cuál sería el límite de aplicación de la reserva de aplicación?

La Base imponible es de 100.000 euros (200.000-100.000), pero como la bonificación afectaría al 85 % de la cuota íntegra. Si no existen diferencias permanentes ni temporarias, e igualamos el resultado contable antes de impuestos a la base imponible, la bonificación sería: (100.000 x tipo impositivo) x 0,85 = 85.000 x tipo impositivo. En conclusión, en mi opinión la bonificación alcanzaría al 85 % de la base imponible, y está sería la parte incompatible con la reservas de capitalización.

Por lo tanto, en mi opinión, el limite del 10 % de la reserva de capitalización habría que aplicarlo sobre: (100.000 – 85.000) = 15.000 euros, para dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 49.1. Obviamente se tendría que producir un incremento de los fondos propios, por lo menos en esa cantidad.

Pero bueno, es mi opinión, salvo cualquier otra mejor fundamentada. En cualquier caso la opinión que realmente sería válida es la de la AEAT, por lo que sería motivo de una consutla a la DGT.

Un saludo cordial y feliz verano.

Gregorio Labatut Serer

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Online y webinar homologados por el ICAC como formación obligatoria auditores del ROAC: http://formacion.adeituv.es/homologacion-icac/

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Webinar: Prevención en blanqueo de capitales para auditores de cuentas, asesores fiscales y contables. Día 15 de septiembre de 2016. Homologado con 4 horas de formación.

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