El concepto de “dación en pago” es algo que lamentablemente
está en los medios de comunicación como consecuencia de que los deudores no
pueden hacer frente a sus deudas, y cuando éstas están garantizadas con
hipoteca sobre bienes, se ejecutan y se produce la pérdida del bien (normalmente
inmobiliario) por parte del deudor pasado a manos del acreedor.
El artículo 1175 del Código Civil, establece que “El
deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta
cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el
importe líquido de los bienes cedidos. Los convenios que sobre el efecto de la
cesión se celebren entre el deudor y sus acreedores se ajustarán a las
disposiciones del título XVII de este libro y a lo que establece la Ley de
Enjuiciamiento Civil”.
Por lo que, salvo pacto en contrario, la deuda se extingue
pero solamente con referencia al valor liquido de los bienes entregados, siendo
este un gran problema en los momentos actuales de muchas familias que ven como
pierden su vivienda y su deuda con el banco no queda saldada, por la disminución
en el valor líquido de los inmuebles.
Con independencia de este grave problema, que intenta ser
solucionado con las entidades de crédito en los momentos actuales, nosotros nos
vamos a detener en el aspecto contable de esta operación.
A este respecto, la
resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y
Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del
inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, indica lo siguiente:
1. Los bienes del inmovilizado cedidos en ejecución de una garantía o la dación en pago o para pago de una deuda se darán de baja por su valor en libros, circunstancia que originará la cancelación total o parcial, según proceda, del correspondiente pasivo financiero y, en su caso, el reconocimiento de un resultado.
2. A tal efecto, la diferencia entre el valor razonable del
inmovilizado y su valor en libros se calificará como un resultado de la explotación,
y la diferencia entre el valor del pasivo que se cancela y el valor razonable
del bien como un resultado financiero.
Además añadir que la consulta número 2 del BOICAC número 94/junio 2013, sigue el mismo tratamiento, pero indicando además que en el caso de que los activos sobre los que versa la
consulta formasen parte del inmovilizado material o de las inversiones
inmobiliarias, los ingresos obtenidos no se mostrarían en la cifra de negocios,
sino como un resultado procedente de la baja del inmovilizado.En cambio, en el caso de que los inmuebles que se transmiten formasen parte de las existencias de la empresa, al aplicarse por analogía el citado criterio, la empresa debería contabilizar en el importe neto de la cifra de negocios el valor razonable de los activos que se dan de baja.
Veamos un caso práctico:
Una sociedad que tiene unos inmuebles por un valor contable
de 700.000 euros, se han adjudicado a la entidad de crédito que tenía una
hipoteca sobre ellos, en concreto se trataba de las deudas a largo plazo con
entidades financieras. Se le ha asignado un valor razonable de 600.000 euros y se ha efectuado
una dación en pago de la deuda que ascendía a 800.000 euros, IVA 21 % (inversión
del sujeto pasivo).
SOLUCIÓN:
Con respecto al IVA de la operación, se produce la renuncia
a la exención del IVA e inversión del sujeto pasivo. Art. 84.2 TRLIS.
“Las entregas
efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre bienes inmuebles,
entendiéndose, asimismo, que se ejecutará la garantía cuando se transmite el inmueble
a cambio de la exención total o parcial de la deuda garantizada o de la
obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente….”.
1.
Resultado de explotación: Diferencia entre el
valor contable de los inmuebles (700.000 euros) menos el valor razonable de dichos bienes (600.000
euros). Pérdida por 100.000 euros.
2.
Resultado financiero: Diferencia entre el valor
de la deuda contraída (800.000 euros) y el valor razonable del bien entregado a
cambio de la deuda (600.000 euros). Positivo en 200.000 euros.
| 800.000 | Deudas con ent.de crédito | ||
| 100.000 | (65xx) Resultados de explotación | (21x) Inmovilizado | 700.000 |
| 700.000 - 600.000 | (66x) Resultado financiero | 200.000 | |
| 800.000 - 600.000 |
Un saludo para todos los amables lectores.
Espero que haya sido útil.
Gregorio Labatut Serer
Director de los siguientes
diplomas On Line con título propio de la Universidad de Valencia:
- Diploma en Auditoría de
Cuentas. 3ª Edición. E-Learnig. Título propio de la universidad de Valencia.
Homologado por el ICAC para el primer examen de acceso al ROAC.
- Diploma de Especialización profesional Universitario en Experto
Contable 5ª Edición. E-Learning. Título propio de la Universidad de Valencia.
Homologado por el ICAC para el primer examen de acceso al ROAC. http://postgrado.adeit-uv.es/experto-contable
- Diploma de Especialización profesional Universitario en Gestión Financiera y Contable de la Pyme. 11ª Edición. E-Learnig. Título propio de la Universidad de Valencia. Abierto plazo de preinscripción curso 2013/2014:
Buenas tardes Gregorio,
ResponderEliminarTengo una duda sobre el la venta o traspaso de los activos para la cancelación de una deuda hipotecaria.
El ejercicio de la consulta del ICAC expuesto esta realizado en la óptica de la persona que tienen la deuda y el activo.
La pregunta que tengo es que registros contables tiene de realizar la persona que adquiere el activo y cancela el crédito es decir ( los bancos o entidades financieras que concedieron el préstamo)
Son los mismos pero al revés? o son otros?
Atentamente.
Antonio Cardona.
Hola Antoni:
ResponderEliminarNo me lo había planteado, pero así a "bote pronto", yo te diría que el banco tiene un crédito (siguiendo nuestro ejemplo) por 800.000 euros, y lo cobra (en especie) recibiendo el inmueble, que en mi opinión se debe valorar a su valor de mercado (valor razonable) 600.000 euros, con lo que registra una pérdida por la diferencia.
Un saludo.
Gregorio
Muchas gracias Gregorio, tenia esta duda porque en el trabajo auditamos secciones de credito y han realizado este tipo de operaciones.
ResponderEliminarAtentamente.
Hola Gregorio,
ResponderEliminarestoy llevando la inspección de un cliente, respecto del IS del ejercicio 2012, en el que se hizo una dación de una serie de bienes para el pago de una deuda que tenía la sociedad, y la Administración plantea el problema del tratamiento contable de la baja de activos con el objetivo de cancelar una deuda garantizada basándose en la Resolución de 1/03/2013 del ICAC que explica en este post, y hace una comprobación de valores que perjudica enormemente a mi cliente.
La pregunta es, puede la Administración basarse en esa resolución del 2013, cuando el ejercicio inspeccionado es el 2012? Eso sería a mi entender, aplicar esos criterios con carácter retroactivo..yo lógicamente entiendo que no, pero me gustaría saber que tratamiento contable se le daba a este problema antes de que el ICAC lo resolviese en 2013, para alegar eso en el correspondiente recurso.
Espero su respuesta. Gracias
Hola Virginia:
ResponderEliminarEfectivamente, pienso que las normas no pueden aplicarse con efecto retroactivo. Pero aquí la cuestión está en como debería haberse reflejado esta operación si la consulta del ICAC no existiese.
Y la verdad, lamento decirle, que desde el punto de vista contable no difiere mucho de la solución aportada por el ICAC.
Dicho de otro modo, el ICAC lo único que hace en la consulta es dar la opinión de como debe registrarse atendiendo al marco conceptual de la contabilidad y demás normas contable y mercantiles (PGC, Ley sociedades de capital, código de comercio, etc.)
Ciertamente, si el caso fuera el del ejemplo que pongo en el post, y supongamos que tenemos un activo reconocido en contabilidad por 700.000 y unas deudas pendientes por 800.000 y se produce la cancelación por dación en pago, contablemente deben darse de baja, tanto el activo como el pasivo, aflorando un beneficio de 100.000 que debe ser objeto de tributación. La solución del ICAC es aflorar un beneficio y a su vez una pérdida, pero como podrá comprobar el efecto neto es el que yo le he indicado.
Y es todo lo que puedo decirle con los datos que tengo.
Un saludo cordial y espero que le pueda servir.
Gregorio
Hola Sr. Labatut,
ResponderEliminarEn el caso de una dación de pago por un inmovilizado de transporte, lo cual haya surgido una diferencia en la totalidad, es recomendable registrar esta diferencia en la cuenta de ingresos extraordinarios (778) como diferencia en la negociación? o habría una segunda opción.
Hola Indiana:
ResponderEliminarLo que preguntas esta en el articulo, hay un caso práctico con respecto a eso.
Un saludo.
Gregorio
Buenas tardes Gregorio. Siguiendo con la cuestión de Antoni Cardona, yo creo que la empresa que recibe el bien debe valorarlo al coste de los créditos que se están compensando y no al valor de mercado de los inmuebles. No he visto que en la Resolución de 1 de marzo de 2013 de las normas de registro y valoración del inmovilizado material comenten nada al respecto desde el punto de vista del que recibe el inmovilizado, sin embargo si me baso en la Consulta número 5 del BOICAC número 75/SEPTIEMBRE DE 2008 en la cual se indica "Se valorarán por el importe por el que figure en cuentas el crédito correspondiente al bien recibido, más todos aquellos gastos que se ocasionen como consecuencia de esta operación, o al precio de mercado si éste fuese menor." entiendo que no debería aflorar beneficio alguna la operación.
ResponderEliminarMuchas gracias
Totalmente de acuerdo contigo Manuel, pero en el caso que expuso Antoni Caradona, no hay plusvalía sino minusvalía y ésta si debe registrarse, pues recuerda que el valor del crédito era de 800.00 eurso y el del inmueble recibido 600.000, en este caso se debe registrar la pérdida. Y eso es lo que está ocurriendo actualmente con las ejecuciones de las hipotecas.
ResponderEliminarMuchas gracias por la aportación
Un saludo
Gregorio
Todo la razón Gregorio.
ResponderEliminarGracias
Buenas tardes,
ResponderEliminarLe expongo mi caso. trabajo en una mercantil que presenta una deuda con uno de los socios solidarios por aportaciones varias mediante transferencias. Se decide dar un par de pisos que la sociedad tiene en el inmovilizado en dacion en pago de parte de la deuda.
Por un lado me gustaria saber la implicacion fiscal para la mercantil; en la escritura se indica que el reconocimiento de deuda esta exento del ITPAJD. Estaria sujeta a IVA esta operacion? seria necesaria factura?
Por otro lado, y en vase a su exposicion de la casuistica como se obtendria el valor razonable?
Gracias y un saludo
Buenas tardes,
ResponderEliminarLe expongo mi caso. trabajo en una mercantil que presenta una deuda con uno de los socios solidarios por aportaciones varias mediante transferencias. Se decide dar un par de pisos que la sociedad tiene en el inmovilizado en dacion en pago de parte de la deuda.
Por un lado me gustaria saber la implicacion fiscal para la mercantil; en la escritura se indica que el reconocimiento de deuda esta exento del ITPAJD. Estaria sujeta a IVA esta operacion? seria necesaria factura?
Por otro lado, y en vase a su exposicion de la casuistica como se obtendria el valor razonable?
Gracias y un saludo
Buenas tardes,
ResponderEliminarLe expongo mi caso. trabajo en una mercantil que presenta una deuda con uno de los socios solidarios por aportaciones varias mediante transferencias. Se decide dar un par de pisos que la sociedad tiene en el inmovilizado en dacion en pago de parte de la deuda.
Por un lado me gustaria saber la implicacion fiscal para la mercantil; en la escritura se indica que el reconocimiento de deuda esta exento del ITPAJD. Estaria sujeta a IVA esta operacion? seria necesaria factura?
Por otro lado, y en vase a su exposicion de la casuistica como se obtendria el valor razonable?
Gracias y un saludo