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domingo, 2 de diciembre de 2012

Aspectos contables de la paralización de las obras de construcción y valoración de la obra.


Es algo habitual hoy en día con la crisis inmobiliaria existente la paralización de las obras.
Vamos a comentar estas cuestiones relativas a la contabilidad de las empresas constructoras e inmobiliarias.
Como sabemos, según la disposición transitoria quinta del R.D. 1514/2007 por el que se aprueba el PGC, las adaptaciones sectoriales siguen vigentes en todo lo que no contradiga del nuevo PGC. Por lo tanto, a la falta de nuevas adaptaciones sectoriales en el sector inmobiliario y constructor siguen vigentes las anteriores al PGC actual, pero siempre que no contradigan las exigencias del nuevo Plan.
En este sentido vamos a plantear varias cuestiones:

1.   Activación de gastos anteriores al inicio de la obra. Supongamos que desde el momento en que ha iniciado las gestiones para la construcción y obtenido la correspondiente licencia de obras, existen una serie de gastos directos imputables a cada promoción, entre los que se incluyen los gastos financieros y de apertura de los préstamos obtenidos al promotor. También contemplamos la posible capitalización de los intereses de préstamos obtenidos para la compra de solares, en su caso, desde el momento en que se han iniciado las gestiones oportunas para el inicio de obras. ¿se puede capitalizar todos estos gastos, y registrarlo como mayor valor de las existencias?

    2. Supongamos, que la obra que ha sido iniciada quede paralizada por las circunstancias del mercado, porque la empresa prefiere esperar a que el mercado se normalice. En este caso, ¿se pueden pasar a pérdidas o a provisiones los gastos correspondientes a intereses y a gastos de apertura de préstamos capitalizados hasta la fecha? O sólo los que se originen a partir de la paralización de las obras?

    3.  Que diferencia hay, en el caso de que la obra se haya paralizado debido a que el Ayuntamiento ha denegado una licencia de obras inicialmente concedida, anulación que ha sido objeto de una demanda por parte de la promotora pendiente de resolución en este momento. ¿Se podría pasar a pérdidas o a provisiones la totalidad de los gastos de construcción en que se había incurrido hasta la fecha? Entre estos gastos, además de los intereses y demás gastos financieros capitalizados están los de las correspondientes licencias de obras, que probablemente no servirá a la empresa ya que tendrá que pedirla nuevamente. ¿Se debería hacer una revisión partida a partida para comprobar los que se pueden considerar como gasto?,

     4.   Hay solares en los que se han iniciado las gestiones de licencias, etc., pero la construcción ha quedado paralizado. En este caso, ¿también se podría  pasar a pérdidas los gastos activados hasta la fecha, que pueden consistir en licencias, proyectos, intereses, gastos financieros, etc.?

Veamos como abordamos cada uno de estos temas actuales:

  1. Respecto a la capitalización (activación) de los intereses en las obras en las que la construcción abarca más de un año. Con el PGC anterior (antes del 1 de enero de 2008) era optativo y no obligatorio, pero con la entrada en vigor del nuevo PGC (ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2008) es obligatoria, en consecuencia, a partir del 1 de enero de 2008 es obligatorio la activación de todos estos gastos hasta la finalización de las obras.

  1. Con respecto al periodo en el que no hay actividad, hay que decir que en el periodo en el que existe inactividad se suspende la capitalización de gastos financieros y se imputan al ejercicio. Así lo indica tanto la resolución del ICAC de 9 DE MAYO DE 2000 DEL INSTITUTO DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA DE CUENTAS POR LA QUE SE ESTABLECEN CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL COSTE DE PRODUCCIÓN, como la Norma Internacional núm. 23. En la norma novena de la resolución del ICAC, se indica que “Se deberá suspender la capitalización de los gastos financieros durante las interrupciones que se produzcan en el proceso de fabricación o construcción”. También se pronuncia en el mismo sentido la Norma Internacional de Contabilidad NIC 23 Capitalización de intereses, párrafo 23 Suspensión de capitalización “la capitalización de los costes por intereses debe ser suspendida durante los ejercicios en los que se interrumpe el desarrollo de las actividades, si éstos se extienden de manera significativa en el tiempo”.

  1. Con respecto al valor anterior contabilizado de los activos, debe de mantenerse, a no ser que sufran un deterioro, esto es que el valor que tengan sea superior a su valor de mercado (valor razonable) en cuyo caso debe ser registrado un deterioro y la pérdida correspondiente. Si no es así, no se puede modificar.

  1. También el límite de la capitalización de los gastos financieros lo da el valor de mercado o de reposición de los respectivos activos, por lo que el exceso de los gastos financieros devengados respecto de los citados valores deberá ser registrado como gasto del ejercicio.

  1. Con respecto al resto de gastos en el periodo de inactividad. Se trata de costes de subactividad. “Por lo que respecta a los costes de subactividad hay que resaltar que no forman parte del coste de producción. La subactividad recogerá aquellos costes incurridos por una empresa por la infrautilización de su capacidad productiva prevista como normal, por lo que deben ser imputados al resultado del ejercicio. Y todo ello, sin perjuicio de que, en el caso de que la subactividad se prolongase en el tiempo, dicha circunstancia deberá ser tenida en cuenta a efectos de realizar, en su caso, las oportunas correcciones valorativas de los elementos patrimoniales afectados”. En este sentido se pronuncia la resolución del ICAC de 9 DE MAYO DE 2000 DEL INSTITUTO DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA DE CUENTAS POR LA QUE SE ESTABLECEN CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL COSTE DE PRODUCCIÓN.

  1. Los valores anteriores, entiendo que de acuerdo con el principio de uniformidad deben de mantenerse, a no ser que sean superiores a su valor de marcado (razonable), en cuyo caso de registrará la oportuna pérdida por deterioro. A no ser que pueda justificarse el cambio de criterio a partir de esa fecha, pero entiendo que el cambio de criterio debe de ser hacia delante, nunca hacia atrás. En este sentido, también la resolución anterior del ICAC indica que “De acuerdo con el principio de uniformidad, los criterios de distribución o reparto de los costes indirectos se habrán de prestablecer sistemáticamente y se deberán mantener uniformemente a lo largo del tiempo en tanto no se alteren los supuestos que motivaron la elección de un criterio”.

Espero haber podido aclarar, y no arrojar más dudas sobre este tema tan controvertido.
Tema tratado en:
El Diploma EPU en Experto Contable. On line. A distancia.Postgrado de la Universidad de Valencia. Homologado por la ANECA para el primer examen de acceso al ROAC.

Un saludo cordial para todos
Gregorio Labatut Serer


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