Es algo habitual hoy en día con la crisis inmobiliaria
existente la paralización de las obras.
Vamos a comentar estas cuestiones relativas a la
contabilidad de las empresas constructoras e inmobiliarias.
Como sabemos, según la disposición transitoria quinta del
R.D. 1514/2007 por el que se aprueba el PGC, las adaptaciones sectoriales
siguen vigentes en todo lo que no contradiga del nuevo PGC. Por lo tanto, a la
falta de nuevas adaptaciones sectoriales en el sector inmobiliario y
constructor siguen vigentes las anteriores al PGC actual, pero siempre que no
contradigan las exigencias del nuevo Plan.
En este sentido vamos a plantear varias cuestiones:
2. Supongamos, que la obra que ha sido iniciada quede
paralizada por las circunstancias del mercado, porque la empresa prefiere
esperar a que el mercado se normalice. En este caso, ¿se pueden pasar a
pérdidas o a provisiones los gastos correspondientes a intereses y a gastos de
apertura de préstamos capitalizados hasta la fecha? O sólo los que se originen
a partir de la paralización de las obras?
3. Que diferencia hay, en el caso de que la obra se haya
paralizado debido a que el Ayuntamiento ha denegado una licencia de obras
inicialmente concedida, anulación que ha sido objeto de una demanda por parte
de la promotora pendiente de resolución en este momento. ¿Se podría pasar a
pérdidas o a provisiones la totalidad de los gastos de construcción en que se había
incurrido hasta la fecha? Entre estos gastos, además de los intereses y demás
gastos financieros capitalizados están los de las correspondientes licencias de
obras, que probablemente no servirá a la empresa ya que tendrá que pedirla
nuevamente. ¿Se debería hacer una revisión partida a partida para comprobar los
que se pueden considerar como gasto?,
4. Hay solares en los que se han iniciado las gestiones de
licencias, etc., pero la construcción ha quedado paralizado. En este caso,
¿también se podría pasar a pérdidas los
gastos activados hasta la fecha, que pueden consistir en licencias, proyectos,
intereses, gastos financieros, etc.?
Veamos como abordamos cada uno de estos temas actuales:
- Respecto
a la capitalización (activación) de los intereses en las obras en las que
la construcción abarca más de un año. Con el PGC anterior (antes del 1 de
enero de 2008) era optativo y no obligatorio, pero con la entrada en vigor
del nuevo PGC (ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2008) es
obligatoria, en consecuencia, a partir del 1 de enero de 2008 es
obligatorio la activación de todos estos gastos hasta la finalización de
las obras.
- Con
respecto al periodo en el que no hay actividad, hay que decir que en el
periodo en el que existe inactividad se suspende la capitalización de
gastos financieros y se imputan al ejercicio. Así lo indica tanto la resolución
del ICAC de 9 DE MAYO DE 2000 DEL INSTITUTO DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA DE
CUENTAS POR LA QUE SE ESTABLECEN CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL COSTE
DE PRODUCCIÓN, como la Norma Internacional núm. 23. En la norma novena de
la resolución del ICAC, se indica que “Se
deberá suspender la capitalización de los gastos financieros durante las
interrupciones que se produzcan en el proceso de fabricación o
construcción”. También se pronuncia en el mismo sentido la Norma
Internacional de Contabilidad NIC 23 Capitalización de intereses, párrafo
23 Suspensión de capitalización “la
capitalización de los costes por intereses debe ser suspendida durante los
ejercicios en los que se interrumpe el desarrollo de las actividades, si
éstos se extienden de manera significativa en el tiempo”.
- Con
respecto al valor anterior contabilizado de los activos, debe de
mantenerse, a no ser que sufran un deterioro, esto es que el valor que
tengan sea superior a su valor de mercado (valor razonable) en cuyo caso
debe ser registrado un deterioro y la pérdida correspondiente. Si no es
así, no se puede modificar.
- También
el límite de la capitalización de
los gastos financieros lo da el valor de mercado o de reposición de los
respectivos activos, por lo que el exceso de los gastos financieros
devengados respecto de los citados valores deberá ser registrado como
gasto del ejercicio.
- Con
respecto al resto de gastos en el periodo de inactividad. Se trata de
costes de subactividad. “Por lo que
respecta a los costes de subactividad hay que resaltar que no forman parte
del coste de producción. La subactividad recogerá aquellos costes incurridos
por una empresa por la infrautilización de su capacidad productiva
prevista como normal, por lo que deben ser imputados al resultado del
ejercicio. Y todo ello, sin perjuicio de que, en el caso de que la
subactividad se prolongase en el tiempo, dicha circunstancia deberá ser
tenida en cuenta a efectos de realizar, en su caso, las oportunas
correcciones valorativas de los elementos patrimoniales afectados”. En
este sentido se pronuncia la resolución del ICAC de 9 DE MAYO DE 2000 DEL
INSTITUTO DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA DE CUENTAS POR LA QUE SE ESTABLECEN
CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL COSTE DE PRODUCCIÓN.
- Los
valores anteriores, entiendo que de acuerdo con el principio de
uniformidad deben de mantenerse, a no ser que sean superiores a su valor de
marcado (razonable), en cuyo caso de registrará la oportuna pérdida por
deterioro. A no ser que pueda justificarse el cambio de criterio a partir
de esa fecha, pero entiendo que el cambio de criterio debe de ser hacia
delante, nunca hacia atrás. En este sentido, también la resolución
anterior del ICAC indica que “De acuerdo con el principio de uniformidad,
los criterios de distribución o reparto de los costes indirectos se habrán
de prestablecer sistemáticamente y se deberán mantener uniformemente a lo
largo del tiempo en tanto no se alteren los supuestos que motivaron la
elección de un criterio”.
Espero haber podido aclarar, y no arrojar más dudas sobre
este tema tan controvertido.
Tema tratado en:
El Diploma EPU en Experto Contable. On line. A
distancia.Postgrado de la Universidad de Valencia. Homologado por la ANECA para el primer
examen de acceso al ROAC.
Un
saludo cordial para todos
Gregorio
Labatut Serer
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