Este es un tema que ha cambiado sustancialmente desde la
aplicación del nuevo Plan General de Contabilidad de 2008 (PGC).
Por lo tanto, hay que distinguir entre el periodo anterior a
1 de enero de 2008 (aplicación del PGC 1990 y de la adaptación sectorial), y el
periodo iniciado a partir del 1 de enero de 2008 (nuevo PGC). Hay que recordar
que las adaptaciones sectoriales siguen en vigor, pero en todo aquello que no
contradiga al nuevo PGC, y de momento no hay nueva adaptación de dicho plan.
Con la normativa anterior podían reconocerse los ingresos en
el momento en que se hayan incorporado al menos el 80% de los costes de la
construcción, en ese momento la empresa podía
entender que un inmueble se encuentra sustancialmente terminado y en
condiciones de entrega material, a efectos de reflejar el correspondiente
ingreso por ventas.
La consulta es la número 8 delBOICAC número 74/junio 2008, en el que recuerda que para reconocer los ingresos
se tienen que cumplir las condiciones establecidas norma de registro y
valoración 14ª. Ingresos por ventas y prestación de servicios, recogida en la
segunda parte del PGC 2007.
A estos efectos, el apartado 2.
Ingresos por ventas, de la mencionada norma de registro y valoración 14ª,
establece lo siguiente:
“Sólo se
contabilizarán los ingresos procedentes de la venta de bienes cuando se cumplan
todas y cada una de las siguientes condiciones:
A) La empresa ha
transferido al comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a
la propiedad de los bienes, con independencia de su transmisión jurídica. Se
presumirá que no se ha producido la citada transferencia, cuando el comprador
posea el derecho de vender los bienes a la empresa, y ésta la obligación de
recomprarlos por el precio de venta inicial más la rentabilidad normal que
obtendría un prestamista.
b) La empresa no
mantiene la gestión corriente de los bienes vendidos en un grado asociado
normalmente con su propiedad, ni retiene el control efectivo de los mismos.
c) El importe de los ingresos puede valorarse
con fiabilidad.
d) Es probable que la
empresa reciba los beneficios o rendimientos económicos derivados de la
transacción, y e) Los costes incurridos o a incurrir en la transacción pueden
ser valorados con fiabilidad.”
En la consulta se indica que “De este precepto, se deduce que, a efectos
de determinar el momento en que se deben contabilizar los ingresos por ventas,
la nueva normativa apela ahora a un conjunto de condiciones que deben darse en
todo caso. Entre estas condiciones cabe hacer especial hincapié en las
previstas en los dos primeros apartados, en los que se establece la necesidad
de que se hayan transmitido los riesgos y beneficios significativos inherentes
a la propiedad de los bienes, para poder registrar el correspondiente ingreso,
así como la necesidad de que la empresa vendedora no retenga el control ni la
gestión corriente de los bienes vendidos en un grado asociado normalmente con
su propiedad”.
En consecuencia, el ICAC concluye
que, de acuerdo con la legislación y la práctica habitual en nuestro país, no
se puede entender que con la simple acumulación del 80% de los costes
incurridos en la construcción, dispuesta en las normas de adaptación del PGC a
las empresas inmobiliarias, se produzca la transmisión de los riesgos y
beneficios significativos inherentes a la propiedad, por lo que la citada
transmisión de riesgos y ventajas significativos, en el caso de inmuebles en
fase de construcción en el desempeño de la actividad inmobiliaria, se
producirá, con carácter general, cuando el inmueble se encuentre prácticamente
terminado (pudiendo considerarse a estos efectos, el certificado final de la
totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma) y se haya
otorgado escritura pública de compraventa o, en su defecto, el vendedor haya
hecho algún acto de puesta a disposición del inmueble al comprador.
Tema tratado en el Diploma deEspecialización Profesional en Gestión Financiera y Contable de la Pyme. 10 ªEdición. A distancia, on line. Con titulación de la Universidad de Valencia.
Abierto plazo de matricula.
Un saludo cordial para todos.
Gregorio Labatut Serer
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