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jueves, 6 de diciembre de 2012

Reconocimiento de los ingresos en las empresas inmobiliarias.


Este es un tema que ha cambiado sustancialmente desde la aplicación del nuevo Plan General de Contabilidad de 2008 (PGC).
Por lo tanto, hay que distinguir entre el periodo anterior a 1 de enero de 2008 (aplicación del PGC 1990 y de la adaptación sectorial), y el periodo iniciado a partir del 1 de enero de 2008 (nuevo PGC). Hay que recordar que las adaptaciones sectoriales siguen en vigor, pero en todo aquello que no contradiga al nuevo PGC, y de momento no hay nueva adaptación de dicho plan.
Con la normativa anterior podían reconocerse los ingresos en el momento en que se hayan incorporado al menos el 80% de los costes de la construcción, en ese momento la empresa podía  entender que un inmueble se encuentra sustancialmente terminado y en condiciones de entrega material, a efectos de reflejar el correspondiente ingreso por ventas.
   
         Con respecto al nuevo plan, la cosa ha cambiado sustancialmente. El ICAC, si bien no ha publicado una nueva adaptación sectorial, ha contestado a una consulta en este sentido.
La consulta es la número 8 delBOICAC número 74/junio 2008, en el que recuerda que para reconocer los ingresos se tienen que cumplir las condiciones establecidas norma de registro y valoración 14ª. Ingresos por ventas y prestación de servicios, recogida en la segunda parte del PGC 2007.
A estos efectos, el apartado 2. Ingresos por ventas, de la mencionada norma de registro y valoración 14ª, establece lo siguiente:
“Sólo se contabilizarán los ingresos procedentes de la venta de bienes cuando se cumplan todas y cada una de las siguientes condiciones:
A) La empresa ha transferido al comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de los bienes, con independencia de su transmisión jurídica. Se presumirá que no se ha producido la citada transferencia, cuando el comprador posea el derecho de vender los bienes a la empresa, y ésta la obligación de recomprarlos por el precio de venta inicial más la rentabilidad normal que obtendría un prestamista.
b) La empresa no mantiene la gestión corriente de los bienes vendidos en un grado asociado normalmente con su propiedad, ni retiene el control efectivo de los mismos.
 c) El importe de los ingresos puede valorarse con fiabilidad.
d) Es probable que la empresa reciba los beneficios o rendimientos económicos derivados de la transacción, y e) Los costes incurridos o a incurrir en la transacción pueden ser valorados con fiabilidad.”
En la consulta se indica que “De este precepto, se deduce que, a efectos de determinar el momento en que se deben contabilizar los ingresos por ventas, la nueva normativa apela ahora a un conjunto de condiciones que deben darse en todo caso. Entre estas condiciones cabe hacer especial hincapié en las previstas en los dos primeros apartados, en los que se establece la necesidad de que se hayan transmitido los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de los bienes, para poder registrar el correspondiente ingreso, así como la necesidad de que la empresa vendedora no retenga el control ni la gestión corriente de los bienes vendidos en un grado asociado normalmente con su propiedad”.
En consecuencia, el ICAC concluye que, de acuerdo con la legislación y la práctica habitual en nuestro país, no se puede entender que con la simple acumulación del 80% de los costes incurridos en la construcción, dispuesta en las normas de adaptación del PGC a las empresas inmobiliarias, se produzca la transmisión de los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad, por lo que la citada transmisión de riesgos y ventajas significativos, en el caso de inmuebles en fase de construcción en el desempeño de la actividad inmobiliaria, se producirá, con carácter general, cuando el inmueble se encuentre prácticamente terminado (pudiendo considerarse a estos efectos, el certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma) y se haya otorgado escritura pública de compraventa o, en su defecto, el vendedor haya hecho algún acto de puesta a disposición del inmueble al comprador.


Un saludo cordial para todos.
Gregorio Labatut Serer
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