He realizado un
caso práctico sobre “la contabilización de un contrato de arrendamiento de
inmueble con opción de compra”para InformaEc Contables.
Boletín de Economistas Contables del Consejo de Economistas de España. Boletín
núm. 203 de 26 de junio de 2018.
Tras
la gran crisis económica que hemos sufrido, la recuperación es ya un hecho, y no
cabe duda que para ayudar a esta recuperación han sido de gran ayuda los nuevos
contratos para fomentar la venta de inmuebles. En este sentido, se están
arbitrando contratos de arrendamiento con opción de compra, para que de este
modo poder reactivar el mercado inmobiliario. Con este tipo de contrato se
pretende decirle al interesado, “si Vd. necesita una vivienda alquílela y luego
cómprela”.
De este modo, estos contratos de
arrendamientos de inmuebles con opción de compra, han servido, entre otras
cuestiones, para que la reacción positiva del mercado inmobiliario sea un
hecho.
En este sentido, desde el punto de vista
contable, nos encontramos con la problemática de la forma en la que se deben de
tratar estos contratos desde el punto de vista del arrendador.
Para ello, el Plan General de
Contabilidad PGC, en la Norma de Registro y Valoración NRV 8ª Arrendamientos y
otras operaciones de naturaleza similar, divide los arrendamientos en dos tipos
distintos, con tratamiento diferente:
-
Arrendamiento financiero
-
Arrendamiento operativo.
La diferencia entre un contrato y otro, estriba
fundamentalmente entre otras cuestiones,[1]
en que exista una opción de compra, y que no exista duda razonable sobre su
ejercicio por parte del arrendatario.
Desde el punto de vista del arrendador la NRV 8ª del
PGC punto 1.3 indica que en el caso de tratarse de un arrendamiento financiero
el arrendador, a la firma del contrato, dará de baja el activo y reconocerá un
derecho de crédito por el valor actual de los pagos mínimos a recibir de contrato
más el valor actual de la opción de compra. De tal modo, que al dar de baja el
activo objeto de arrendamiento podrá surgir el resultado correspondiente.
Mientras que, si se trata de un arrendamiento
operativo, nos encontraríamos ante un contrato de alquiler, no se daría de baja
el activo, y se reconocerían los ingresos por alquiler a medida que éstos se
devenguen.
Este criterio, a nuestro parecer, tiene varios
problemas de interpretación y de aplicación. El primero sería determinar cuándo
nos encontramos con un arrendamiento financiero, y cuando no. Téngase en cuenta
que, si existe opción de compra, se presumirá que el arrendamiento es
financiero, pero tampoco hay que olvidar que depende de que el arrendatario
vaya a ejercer la opción de compra o no, por lo que la decisión última depende
de la voluntad de arrendatario, y no del arrendador.
Todo esto, en el caso de que el bien objeto de
arrendamiento sea un inmueble, el tema es más conflictivo si cabe, pues no
parece que sea muy lógico dar de baja el inmueble por parte del arrendador,
como si se tratase de una venta, cuando no existe ni escritura ni compromiso
por parte del arrendatario a ejercer la opción de compra.
En consecuencia, ¿Cómo va a reconocer en su
contabilidad el arrendador este tipo de contratos?, ¿Cuándo debe dar de baja de
su activo el inmueble?
Espero que
pueda ser útil.
Un saludo
cordial
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ICAC como formación obligatoria para el acceso al ROAC. Homologado para el
acceso al Registro de Experto Contables-REC. También ha conseguido la máxima
puntuación para el Registro de Expertos contables de AECE y AECA. https://postgrado.adeituv.es/experto-contable
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Diploma en Auditoría de Cuentas. Homologado por el ICAC
como formación obligatoria para el acceso al ROAC. Online. https://postgrado.adeituv.es/es/cursos/cursos-1/18122230/home.htm
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Diploma en Gestión financiera y contable de la Pyme con
ERP. https://postgrado.adeituv.es/gestion-financiera-pyme
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Certificado de postgrado en técnicas de valoración de
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acceso ROAC. https://postgrado.adeituv.es/es/cursos/direccion_y_gestion_empresarial-1/tecnicasvaloracion-viabilidad/datos_generales.htm
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la Fundación Universidad Empresa. ADEIT de la Universidad de Valencia,
homologados por el ICAC para la formación de los auditores de cuentas:
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ICAC con 8 horas de formación para auditores del ROAC. https://congresos.adeituv.es/plandeviabilidad/ficha.es.html
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Jornada sobre Aplicación práctica de la valoración de
empresas con hoja de cálculo. Día 24 de septiembre de 2018. Homologada por el
ICAC con 8 horas de formación para auditores del ROAC. https://congresos.adeituv.es/valoracionempresa/ficha.es.html
[1] También
se considerará un arrendamiento como financiero si se cumplen ciertas
condiciones, como por ejemplo que la duración del contrato de arrendamiento
abarque casi la totalidad de la vida útil del bien, o que el valor actual de
los pagos futuros sea equivalente prácticamente al valor al contado del bien, o
que se trate de un bien muy específico que se ha fabricado solamente para
cubrir las necesidades del arrendatario. (véase NRV 8ª punto 1.1. del PGC)
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