He realizado un caso práctico sobre “el tratamiento contable de los derechos de superficie, desde el punto de visa del superficiatario” para InformaEc Boletín
del Registro de Expertos Contables del Consejo de Economistas de España.
Boletín número 165 de 26 de junio de 2017.
El derecho de superficie es el derecho que se
adquiere mediante una contraprestación onerosa o gratuita de construir sobre un
terreno que no es de su propiedad y que también conlleva la propiedad de la obra
construida sobre suelo ajeno durante un periodo de tiempo determinado.
En este caso, cabe distinguir entre el derecho de la
propiedad superficiaria (quien construye sobre suelo ajeno) que tiene el
derecho a tener y disfrutar dicha propiedad en terreno ajeno durante un periodo
de tiempo estipulado. El superficiario es titular del “ius aedificandi”, y le
otorga la propiedad de lo que se edifique en el futuro, durante un periodo de
tiempo estipulado.
El propietario del terreno o superficiatario, cede
el terreno para que se edifique en él durante un periodo determinado a cambio
de una contraprestación normalmente económica, y recupera el suelo y lo
edificado en el mismos cumplido el periodo estipulado en el contrato de
derechos de superficie.
De este modo, tenemos que resaltar dos figuras:
-
Superficiario/a: Quien tiene el derecho sobre un
terreno que no es de su propiedad. Se aplica a la persona que tiene derecho al
uso de una superficie o de un terreno o a quien percibe los frutos del fundo
ajeno pagando por ello al dueño del mismo.
-
Superficiatario/a: Quien tiene la propiedad del bien
y lo cede para construir sobre él.
Se realiza un caso práctico del tratamiento contable desde
el punto de vista del superficiatario o propietario del terreno.
Acceder al caso práctico pinchando
aquí.
Espero que pueda ser útil.
Un saludo cordial
Director de los siguientes postgrados de la Universidad de Valencia. Abierta la pre matrícula para el curso 2017/2018:
-
Diploma en Experto Contable con ERP. Homologado
por el ICAC como formación obligatoria para el acceso al ROAC. Ha conseguido la
máxima puntuación para el Registro de Expertos contables de AECE y AECA. http://cort.as/wvrD
-
Diploma en Auditoría de Cuentas. Homologado
por el ICAC como formación obligatoria para el acceso al ROAC. Online. http://cort.as/wwL7
Director de los próximos eventos organizados por la Fundación Universidad Empresa. ADEIT de la Universidad de Valencia, homologados por el ICAC para la formación de los auditores de cuentas:
Jornadas y seminarios presenciales:
- Día
15 de septiembre de 2017. JORNADA SOBRE CONFECCIÓN DEL PLAN DE VIABILIDAD CON
HOJA DE CÁLCULO 2017. Homologado con 8 horas de formación auditores de cuentas.
http://congresos.adeituv.es/planviabilidad17/ficha.es.html
- Día
22 de septiembre de 2017. JORNADA APLICACIÓN PRÁCTICA DE LA VALORACIÓN DE
EMPRESAS CON HOJA DE CÁLCULO 2017. Homologado con 8 horas de formación
auditores de cuentas. http://congresos.adeituv.es/valoracion2017/ficha.es.html
Jornadas online y webinars homolgadas por el ICAC formación Auditores de Cuentas: http://formacion.adeituv.es/homologacion-icac/jornadas-webinars/
- Webinar:
Dia 8 de septiembre de 2017. Prevención de blanqueo de capitales para auditores
de cuentas, contables y asesores fiscales. Homologado con 4 horas de formación
obligatoria para auditores del ROAC.
Muchas gracias Profesor por sus explicaciones, en esta ocasión sobre la contabilización de la permuta en este nuevo caso práctico, un tema muy interesante, aunque en práctico desuso en los últimos ocho o diez años por la crisis inmobiliaria, en un momento de ligera recuperación del sector.
ResponderEliminarEn el caso concreto planteado, de entrega futura de viviendas terminadas a empresa propietaria de suelo con la actividad de arrendamiento, me gustaría comentar que a la hora de la contabilización habría que tener en cuenta que, atendiendo al destino previsible de la obra a recibir, el IVA de la adquisición de los inmuebles no resultaría deducible según el criterio fiscal, ya que la actividad de arrendamiento de viviendas (salvo que se destinaran a despachos profesionales y actividades sujetas a IVA), o la posible venta posterior que tendría la consideración de segunda transmisión, se trata de actividades exentas IVA. Por lo que no siendo deducible el IVA debería contabilizarse como mayor coste de adquisición de los inmuebles recibidos por la permuta.
Por otra parte, respecto al registro como gasto financiero a la 662 del interés incremental en el año 1 y 2 por la empresa adquirente del suelo, desde mi modesta opinión, entiendo que tratándose de una financiación de proveedor de suelo debería capitalizarse como mayor coste de producción de la promoción atendiendo a la NRV 10 1.2 del PGC 2007, al poderse considerar que se trata de un coste directamente imputable. Este tema ya fue tratado por Ud. en otras entrada como la de "Capitalización de los gastos financieros en el coste de producción según la Resolución del ICAC de 14 de abril de 2015 por la que se establecen criterios para la determinación del coste de producción" o en otra para inmovilizado "CASO PRÁCTICO SOBRE CAPITALIZACIÓN DE LOS GASTOS FINANCIEROS"
Agradeciendo mucho su atención, me gustaría conocer su opinión sobre estas dos cuestiones.
Buenos días Juanra:
ResponderEliminarMuchas gracias por sus apreciaciones, son muy útiles. Voy a decirle mi parecer con respecto a lo que propone:
1. El tema del IVA, pues ciertamente podría afectar, no a la empresa inmobiliaria, sino a la empresa propietaria del solar que se dedica a la compra venta y arrendamientos de inmuebles. También habría que ver si realmente la actividad de arrendamiento de inmuebles es una actividad económica o no, según art. 5 de la LIS. En el caso practico se ha supuesto que se trata de una actividad económica. Si no fuera así, estaría sujeta a la regla de la prorrata y según la prorrata provisiona haría que distinguir entre el IVA deducible que se contabilizaría en la cuenta H.P. soportado y el no deducible que pasaría a incrementar el valor del activo o del gasto correspondiente.
Con respecto a los gastos financieros, en mi opinión se registrarían en gastos financieros, y al finalizar el ejercicio habría que ver si pueden ser activados o no, esto es que financien una obra de más de un año, tal y como se indica en el caso práctico, en ese caso se capitalizarían con cargo a existencias en curso con abono a una cuenta del grupo 76x, hay una consulta del ICAC en ese sentido y que yo, como tu bien indicas, ya he recogido también. Pero en fin, habría que hacer la capitalización de los intereses a final del año, tal y como indico, pero de momento los gastos financieros se registrarían en cuentas de gastos.
Y ese es mi parecer, cualquier cuestión la podemos comentar.
Un saludo cordial y reitero mi agradecimiento.
Gregorio